Baufinanzierung mit Bausparvertrag? Die bessere Finanzierungsvariante finden

Finden Sie mit unserem Verbraucher-Tool heraus, welche Finanzierungsvariante für Sie besser ist: Lohnt sich für Sie eher die klassische Baufinanzierung ohne Bausparvertrag? Oder können sie von einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag als Tilgungsersatz (dem sogenannten Bankvorausdarlehen) profitieren?

Sie haben einen Finanzierungsvorschlag erhalten, bei dem das Bankdarlehen mit einem neuen Bausparvertrag getilgt werden soll (Bankvorausdarlehen). Die Ausführungen des Vertrieblers klingen einleuchtend. Aber ist das Modell wirklich besser als ein klassisches Bankdarlehen, das von Beginn an getilgt wird?

Unser Rechner „Baufinanzierung mit Bausparvertrag“ stellt beide Modelle gegenüber und ermittelt, welches Angebot besser für Sie ist. Diese Berechnung kostet 6,99 Euro, kann Ihnen in der Praxis aber Tausende Euro sparen.

Baufinanzierung mit Bausparvertrag?

Was ist besser: Baudarlehen mit Bausparvertrag oder ohne? Sie erhalten eine eindeutige Antwort.

Mit diesem Rechner können Sie vergleichen, was sich mehr rechnet: Das Finanzierungsangebot in Kombination mit Bausparvertrag (auch Bankvorausdarlehen genannt) oder ohne. Dafür brauchen Sie lediglich ein Kreditangebot mit Bausparvertrag – ein Gegenangebot ohne Bausparvertrag brauchen Sie nicht zwingend.

Achtung: Modelle mit sogenannten Auffüllkrediten können Sie mit diesem Tool nicht gegenüberstellen

Und so funktioniert es:

  1. Bitte tragen Sie alle Angaben des Ihnen vorliegenden Angebots zum Bankdarlehen mit Bausparvertrag in die Eingabemaske ein.
  2. Klicken Sie „Bausparmodell berechnen“ und überprüfen Sie, auch an Hand des Verlaufs, ob die Raten und Laufzeiten im Bereich „Ergebnis Bankvorausdarlehen“ mit denen im vorliegendem Angebot übereinstimmen. Es könnte sein, dass Sie bei dem einen oder anderen Angebot, Monate ohne Bausparbesparung haben und nur Bankzinsen zu bezahlen haben, oder auch andere Besonderheiten beim Zahlungsverlauf sich finden. Dauer des Bankdarlehens muss nicht unbedingt mit der Dauer der Ansparung übereinstimmen.
  3. Wenn die gemachten Angaben mit dem vorliegenden Angebot übereinstimmen, klicken Sie auf „Angaben zum Annuitätendarlehen“. Wenn nicht, ändern oder ergänzen Sie einzelne Punkte bis eine Übereinstimmung sich ergibt. „Zurücksetzen“ nutzen Sie bitte nur, um nochmals von ganz vorne zu beginnen.
  4. Liegt Ihnen ein Vergleichsangebot für ein Annuitätendarlehen vor, geben Sie bitte die entsprechenden Zinsen und Zinsbindung in die vorgesehenen Felder ein. Wenn Ihnen kein konkretes Angebot vorliegt, geben Sie eine gewünschte Zinsbindung ein und verwenden den Top-Zins aus der FMH-Datenbank. Die Tilgung ist für die Gegenüberstellung nicht relevant, sie wird den Raten des Bausparmodells angeglichen.
  5. Klicken Sie auf „Gegenüberstellung berechnen“ und veranlassen Sie die Zahlung (6,99 Euro inkl. 19% MwSt.). Nach erfolgter Zahlung wird Ihnen das Ergebnis sofort angezeigt.
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Bankdarlehen: Tilgung mit neuem Bausparvertrag

Angaben zum Bankdarlehen / Bankvorausdarlehen

Objektwert Euro
Darlehensbetrag Euro
Sollzinsbindung Jahre Monate
Sollzins %
Tilgung (ist selten der Fall) %
Zahlung 1. Rate
Monatlicher Zinsbetrag Euro (wird berechnet)
Monatliche Rate inkl. Tilgung Euro (wird berechnet)
Anzahl dieser Raten
Monatliche Rate für Zinsen Euro
Restschuld Euro (wird berechnet)
Sollzins nach Sollzinsbindung %
Anzahl der Raten nach Sollzinsbindung

Angaben zur Bausparbesparung

Höhe des Bausparvertrages Euro
Zahlung 1. Ansparrate am
Ansparrate Euro
Anzahl dieser Ansparraten
Bausparguthaben bei Zuteilung Euro

Angaben zum späteren Bauspardarlehen

Höhe des Bauspardarlehens Euro
Zahlung 1. Tilgungsrate
Darlehenszins %
Agio (ist selten Vertragsbedingung) %
Ratenhöhe Euro
Anzahl dieser Tilgungsraten
Datum Ratenbeginn Ratenhöhe Anzahl Raten
Ratenzahlungen Euro
Ratenzahlungen Euro
Gesamtdauer: Anspar- und Tilgungszeit Jahre Monate

Quelle: FMH
Realisierung: ALF AG

Bitte das Datum eintragen, wann das gesamte Darlehen ausgezahlt wurde.

Wichtiges Datum für die Berechnung.

Für die nachfolgenden Zahlungstermine ist diese Datumsangabe wichtig. Es wird unterstellt, dass die Ratenzahlung entweder am Monatsanfang (1.), Monatsmitte (15.) oder Monatsende (30.) erfolgt. Daher akzeptiert der Rechner auch den 30.02. als Zahlungstermin, weil dies Monatsende bedeutet.

Achtung: Es gibt auch einige Banken, die die Monatsrate nicht am Monatsende abbuchen, wie die meisten Banken, sondern erst am folgenden Monatsersten für den vergangenen Zeitraum. In diesem Fall müssten Sie aber den 30. des Vormonats eintragen, weil sonst ein falscher Effektivzins errechnet wird. Zahlung am Monatsbeginn bedeutet für den Rechner und fast alle anderen Rechnern im Internet, dass die Ratenzahlung im Voraus für den laufenden Monat abgebucht wird.

Die Ratenhöhe kann aus Zinsen und eventueller Tilgung bestehen, je nachdem, wie Ihr Vertrag konzipiert ist. Die Besparung eines Bausparvertrages bleibt hier unberücksichtigt.

Die Anzahl der Raten könnte von der Zinsbindungsdauer abweichen. Es gibt auch Angebote, bei denen die Zinsbindungsdauer bis zur Vertragszuteilung gültig ist.

Es könnte sein, dass Sie bei dem einen oder anderen Angebot, Monate ohne Bausparbesparung haben und nur Bankzinsen zu bezahlen haben, oder auch andere Besonderheiten beim Zahlungsverlauf sich finden.

Nur notwendig bei Modellen mit Auffüllkredit.

Die letzte Rate ist wichtig und könnte eventuell abweichend von den bisherigen Raten sein.

Mit welchem Sollzinssatz wird/soll nach dem Ende der Zinsbindung weiter gerechnet? Falls Sie keine Angaben machen, wird mit dem bisherigen Sollzins weiter finanziert, wenn zum Ende der Sollzinsbindung eine Ablösung durch den angesparten Bausparvertrag noch nicht möglich ist.

Die Höhe der Abschlussgebühr und andere Kosten sind für diese Gegenüberstellung unwichtig, weil alle Zahlungen im Guthaben zum Ende der Besparung enthalten sind. Ausnahme: Eine Bank oder ein Vermittler möchte sofort die Abschlussgebühr verdienen, dann wird diese aus dem vorhandenen Guthaben sofort eingezahlt und nicht mit den ersten Raten bezahlt.

Setzt sich die Ansparrate aus mehreren Teilbeträgen (zum Beispiel: Rate und vermögenswirksame Leistungen) zusammen, bitte dann eine Gesamtrate eintragen.

Bitte das Datum eintragen, wann das gesamte Darlehen ausgezahlt wurde.

Setzt sich die Ansparrate aus mehreren Teilbeträgen (zum Beispiel: Rate und vermögenswirksame Leistungen) zusammen, bitte dann eine Gesamtrate eintragen.

Info zur Muster-Berechnung ...

Lediglich zu Ihrem Verständnis: Für die Berechnung benötigen wir keine Zinsangaben, weil diese Zinsangaben Bestandteil der monatlichen Zahlungen an Bank oder Bausparkasse sind und nicht separat ausgewiesen werden müssen. In der Summe der unterschiedlichen Ratenzahlungen sind alle Zinszahlungen und Zinsgutschriften, Entgelte und Gebühren enthalten - vorausgesetzt Sie tragen alle geleisteten Zahlungen in den Rechner ein. In der so eben geöffneten Version handelt es sich um eine Musterberechnung, die von Ihnen nicht verändert werden kann.

Sollzins 2,83 %; Zinsänderung auf 3,50 % ab dem 11. Jahr.

Lediglich für Ihr Verständnis: Guthabenzins 0,25 %.

Lediglich für Ihr Verständnis: Sollzins für Bauspardarlehen 2,95 %.

Für Angebote, bei denen ein Annuitätendarlehen abgeschlossen wird und die Restschuld später mit einem Bausparvertrag getilgt wird.

So funktioniert die Baufinanzierung mit und ohne Bausparvertrag

Zins- und Belastungssicherheit sind für viele Baufinanzierungskunden ein wichtiges Thema. Unter diesem Aspekt bieten Berater vielfach ein Bankvorausdarlehen an, das die Kreditnehmer später mit einem Bausparvertrag tilgen. Kunden profitieren bei dieser Gestaltung von niedrigeren Zinsen ab dem Ende der Zinsbindung, wenn der zugeteilte Bausparvertrag das Bankdarlehen ablöst. Dies gewährleistet eine weitreichende Planungssicherheit. Allerdings fallen dabei zusätzliche Kosten für den Abschluss des Bausparvertrags an.

Großes Problem für die Angebotsentscheidung: Die Modelle lassen sich wegen der abweichenden Ratenhöhen und den unterschiedlichen Bauspartarifen nur sehr schwer untereinander und auch schwer mit einem klassischen Bankdarlehen vergleichen. Aber ein wirklicher Vergleich ist nur bei gleicher Ratenhöhe aussagekräftig.

Probleme der Gegenüberstellung

Ob eine Baufinanzierung mit oder ohne Bausparkasse besser ist, lässt sich ohne vertiefte Kenntnisse und ohne ein leistungsstarkes Rechentool kaum feststellen. Der Grund: Die beiden Finanzierungsvarianten folgen völlig unterschiedlichen Zahlungsverläufen.

Beim Bausparvertrag fallen als erstes Abschlussgebühren von einem bis 1,6 Prozent der Bausparsumme an. Diesen Kostenblock müssen Käufer bei einer Finanzierung mit normaler Tilgung (Annuitätendarlehen) nicht bezahlen.
Weiterer Unterschied: Kunden, die ein Annuitätendarlehen tilgen, erhöhen Monat für Monat den Tilgungsanteil und senken zugleich den Zinsanteil. Beim Bankvorausdarlehen hingegen wird zunächst gar nicht getilgt. Stattdessen fließt die Tilgung in Form von monatlichen Sparraten in der Ansparphase in einen Bausparvertrag mit niedrigen Guthabenzinsen.

Die Lösung: intelligente rechnergestütze Analyse

Um diese völlig unterschiedlichen Finanzierungsangebote zu vergleichen, muss ein Rechner in der Lage sein, die Zahlungsströme so gegenüberzustellen, dass sie sich vergleichen lassen.

Daher verändert der Rechner der FMH die Raten des Bankdarlehens mathematisch so, dass sie denen des Bausparmodells entsprechen. Bei klassischen Bankdarlehen steht am Ende der Zinsbindung ein Anschlussdarlehen an, bei dem der Zinssatz noch unbekannt ist. Anders beim Bausparmodell, wo das Bankdarlehen durch einen zugeteilten Bausparvertrag abgelöst wird.

Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, berechnet das FMH-Tool den Zinssatz, der beim Anschlussdarlehen des Annuitätendarlehens gelten müsste, damit auch nach der Zinsbindung (bei gleichen Raten und gleicher Gesamtfinanzierungsdauer wie beim Bausparmodell) beide Varianten identisch sind. Der so errechnete Grenzzins verdeutlicht, ab welchem Wert das Bankdarlehen mit Bausparvertrag mit einem klassischen Annuitätendarlehen identisch ist.

Da allerdings niemand mit Gewissheit sagen kann, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden, bleibt die Wahl eines Finanzierungsmodells mit gewissen Unsicherheiten belastet. Deshalb ist es sinnvoll, sich neben den blanken Zahlen auch die ganz generellen Vor- und Nachteile der Bausparfinanzierung noch einmal vor Augen zu führen.

Vorteile der Baufinanzierung mit einem Bausparvertrag

Das Bausparmodell punktet mit einem unbestreitbaren Vorteil: Kunden haben im Idealfall vom ersten bis zum letzten Tag Planungssicherheit bei ihrer Finanzierung. Am Ende der Zinsbindung vom Bankdarlehen wird in den meisten Fällen der Kreditvertrag bei der Bank durch den angesparten Bausparvertrag abgelöst – mit bei Vertragsabschluss vereinbarten Darlehenszinsen und bekannten monatlichen Raten in der Ansparzeit und auch in der Darlehensphase.
Positiv an diesem Modell ist zudem: Bauspardarlehen können später ohne Einschränkung schneller zurückgezahlt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Ablösung gibt es nicht.

Nachteile des Bankvorausdarlehens mit einem Bausparvertrag

Nachteile des Bankvorausdarlehens mit einem Bausparvertrag
Nachteilig an den Bankvorausdarlehen ist, dass die Modelle mit Tilgungsersatz durch einen neuen Bausparvertrag eine hohe monatliche Rate (Bankzins plus Bausparansparung) verlangen. Zudem haben Bausparverträge für die Besparung (Regelsparrate) und für die Zeit der Bausparrückzahlung relativ hohe und starre Vertragsvorgaben.
Ein weiteres Problem ist, dass jede Bausparkasse unterschiedliche Vorgaben macht und verschiedene Tarife anbietet. Mehrere Bausparmodelle gegenüber zu stellen ist daher fast nicht möglich, außer man nutzt erneut einen aussagekräftigen Rechner.
Zu guter Letzt beruhen einige Aussagen von Bausparvertretern und Anbietern auf Annahmen, die sie nicht immer garantieren dürfen. Um dennoch einen möglichst guten Überblick über die aktuellen Angebote zu erhalten, können sie hier unseren Bausparvergleich nutzen. Er liefert Ihnen unabhängige Berechnungen, die auf den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) beruhen.