Baufinanzierung mit Bausparvertrag? Die bessere Finanzierungsvariante finden

Zins- und Belastungssicherheit sind für viele Baufinanzierungskunden ein wichtiges Thema. Unter diesem Aspekt bieten Berater vielfach ein Bankvorausdarlehen an, das die Kreditnehmer später mit einem Bausparvertrag tilgen. Kunden profitieren bei dieser Gestaltung von niedrigeren Zinsen ab dem Ende der Zinsbindung, wenn der zugeteilte Bausparvertrag das Bankdarlehen ablöst. Dies gewährleistet eine weitreichende Planungssicherheit. Allerdings fallen dabei zusätzliche Kosten für den Abschluss des Bausparvertrags an.

Großes Problem für die Angebotsentscheidung: Die Modelle lassen sich wegen der abweichenden Ratenhöhen und den unterschiedlichen Bauspartarifen nur sehr schwer untereinander und auch schwer mit einem klassischen Bankdarlehen vergleichen. Aber ein wirklicher Vergleich ist nur bei gleicher Ratenhöhe aussagekräftig.

Ob eine Baufinanzierung mit oder ohne Bausparkasse besser ist, lässt sich ohne vertiefte Kenntnisse und ohne ein leistungsstarkes Rechentool kaum feststellen. Der Grund: Die beiden Finanzierungsvarianten folgen völlig unterschiedlichen Zahlungsverläufen.

Beim Bausparvertrag fallen als erstes Abschlussgebühren von einem bis 1,6 Prozent der Bausparsumme an. Diesen Kostenblock müssen Käufer bei einer Finanzierung mit normaler Tilgung (Annuitätendarlehen) nicht bezahlen.
Weiterer Unterschied: Kunden, die ein Annuitätendarlehen tilgen, erhöhen Monat für Monat den Tilgungsanteil und senken zugleich den Zinsanteil. Beim Bankvorausdarlehen hingegen wird zunächst gar nicht getilgt. Stattdessen fließt die Tilgung in Form von monatlichen Sparraten in der Ansparphase in einen Bausparvertrag mit niedrigen Guthabenzinsen.

Um diese völlig unterschiedlichen Finanzierungsangebote zu vergleichen, muss ein Rechner in der Lage sein, die Zahlungsströme so gegenüberzustellen, dass sie sich vergleichen lassen.

Daher verändert der Rechner der FMH die Raten des Bankdarlehens mathematisch so, dass sie denen des Bausparmodells entsprechen. Bei klassischen Bankdarlehen steht am Ende der Zinsbindung ein Anschlussdarlehen an, bei dem der Zinssatz noch unbekannt ist. Anders beim Bausparmodell, wo das Bankdarlehen durch einen zugeteilten Bausparvertrag abgelöst wird.

Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, berechnet das FMH-Tool den Zinssatz, der beim Anschlussdarlehen des Annuitätendarlehens gelten müsste, damit auch nach der Zinsbindung (bei gleichen Raten und gleicher Gesamtfinanzierungsdauer wie beim Bausparmodell) beide Varianten identisch sind. Der so errechnete Grenzzins verdeutlicht, ab welchem Wert das Bankdarlehen mit Bausparvertrag mit einem klassischen Annuitätendarlehen identisch ist.

Da allerdings niemand mit Gewissheit sagen kann, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden, bleibt die Wahl eines Finanzierungsmodells mit gewissen Unsicherheiten belastet. Deshalb ist es sinnvoll, sich neben den blanken Zahlen auch die ganz generellen Vor- und Nachteile der Bausparfinanzierung noch einmal vor Augen zu führen.

Das Bausparmodell punktet mit einem unbestreitbaren Vorteil: Kunden haben im Idealfall vom ersten bis zum letzten Tag Planungssicherheit bei ihrer Finanzierung. Am Ende der Zinsbindung vom Bankdarlehen wird in den meisten Fällen der Kreditvertrag bei der Bank durch den angesparten Bausparvertrag abgelöst – mit bei Vertragsabschluss vereinbarten Darlehenszinsen und bekannten monatlichen Raten in der Ansparzeit und auch in der Darlehensphase.
Positiv an diesem Modell ist zudem: Bauspardarlehen können später ohne Einschränkung schneller zurückgezahlt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Ablösung gibt es nicht.

Nachteile des Bankvorausdarlehens mit einem Bausparvertrag
Nachteilig an den Bankvorausdarlehen ist, dass die Modelle mit Tilgungsersatz durch einen neuen Bausparvertrag eine hohe monatliche Rate (Bankzins plus Bausparansparung) verlangen. Zudem haben Bausparverträge für die Besparung (Regelsparrate) und für die Zeit der Bausparrückzahlung relativ hohe und starre Vertragsvorgaben.
Ein weiteres Problem ist, dass jede Bausparkasse unterschiedliche Vorgaben macht und verschiedene Tarife anbietet. Mehrere Bausparmodelle gegenüber zu stellen ist daher fast nicht möglich, außer man nutzt erneut einen aussagekräftigen Rechner.
Zu guter Letzt beruhen einige Aussagen von Bausparvertretern und Anbietern auf Annahmen, die sie nicht immer garantieren dürfen. Um dennoch einen möglichst guten Überblick über die aktuellen Angebote zu erhalten, können sie hier unseren Bausparvergleich nutzen. Er liefert Ihnen unabhängige Berechnungen, die auf den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) beruhen.